配资平台配资 毕业季，一线城市住房租赁市场回暖

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　　保租房扩容提速 市场格局生变

　　随着毕业季到来，一线城市住房租赁市场出现回暖迹象，北广深租金环比回升，租房需求量同比增长超过一成，有城市更开始探索推出面向未能成为“职场人”的应届毕业生的保租房。有业内人士指出，保租房的加速建设与入市，正逐步改变市场的供需结构和租金水平，并推动重点城市向着“市场化+保租房”并驾齐驱的发展模式迈进。

　　大部分一线城市租金企稳反弹

　　在毕业季效应的催化下，租赁市场逐步恢复活力。尤其在一线城市，租金水平反弹回升。诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年6月全国大中城市租金挂牌均价为34.81元/平方米/月，环比上升0.13%，环比时隔4个月再度转正。一线城市平均租金为84.77元/平方米/月，环比上涨0.76%。北京领涨，环比涨幅达1.95%；深圳和广州紧随其后，分别上涨0.57%和0.38%。

　　“年内来看，首月租金平稳入场，但与历史租金水平对比，当前租金水平并不及前两年。环比涨幅TOP10城市大致分为两类，一是以北京、深圳及广州为代表的核心一、二线城市，凭借产业丰富的优势，成为毕业生的热门流向地，因此毕业季租金企稳回升；二是桂林、三亚等较为典型的旅游城市，各地暑假逐步开启，出游需求增多，部分旅游城市的租金因此上涨。”研究中心分析指出。

　　而从广州的数据看，部分高校实习生在5月已提前进入租赁市场，带动租金较低的房源成交量有所增长。广州市房地产中介协会指出：“部分学生于5月已开始寻觅落脚点。从板块成交量来看，科学城、西门口、狮岭镇和钟村等板块5月环比增幅较大。大部分刚开始工作的毕业生租房预算有限，因此单间和一房一厅等总价低的房型较受欢迎。5月租金在1500元以下的房源成交占比环比增长2.17%。”

　　保租房建设供应跑出加速度

　　“租房”是不少学生毕业后面临的第一件大事，对于还未成功就业的“准职场人”来说，租金压力是重担。把这部分人群纳入保障范围，成为保租房今年启动的新探索。

　　过去，上海的保租房申请条件之一是申请人拥有稳定就业，而根据最新规定，毕业6个月内的大学生，即使尚未就业，也可凭毕业证书申请租金可负担、租期稳定的保租房。有业内人士指出，这一政策调整对房地产市场产生了深远影响。一方面，保租房的供给增加，有效缓解了应届毕业生的租房压力，避免了毕业季租金的非理性上涨；另一方面，政府的介入和政策扶持，促进了租赁市场的规范化和专业化，为房地产行业探索多元化经营模式开辟了道路。

　　事实上，2024年以来，随着住房租赁领域金融的创新提速，保租房项目也持续加速入市。克而瑞长租数据显示，今年上半年，22个重点城市新增98个保租房项目，提供近8.7万套房源，其中新建项目占主导地位，特别是500套以上的大社区项目，占新增房源量的80%。保租房与市场化租赁住房的并行发展，正成为重点城市住房租赁市场的显著特征。据统计，截至2024年上半年，全国至少有22个城市支持政府收储商品房的模式。克而瑞长租认为，通过对存量收购进行保障房的改造，预计保租房筹集将提速，并带来机构化房源量激增。

　　一线城市租金受保租房入市影响

　　保租房加速筹集，除了令房源量快速提升，同时对一线城市租金坪效和出租率正产生一定的影响。据监测，一线城市中，上海和深圳集中式公寓规模均已突破26万套，且保租房占比均超过40%。上半年上海集中式公寓租金坪效为5.3元/天/㎡，比2023年下降6.5%，较2021年时降幅达到了19%。

　　“保租房大规模落地，肯定对区域租金会产生很大影响，这也是保租房发展的目的之一，就是要平抑租金，减轻居民负担。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，以上海为例，近两年保租房大规模入市，在浦东、闵行等几个重点区域以租赁大社区的形式，几百套甚至上千套地供应，租金较低，从而影响周边租金。

　　上海为何是租金调整最明显的一线城市？李宇嘉认为，这与长租公寓近年大规模入市有关。“上海是热点城市，市场正同步布局保租房和长租公寓。而它们的产品有一定共性，如靠近轨道交通站点，在新兴园区、产业新城周边、商业旺地等，且它们体量都较大，形成正面竞争。”李宇嘉说。

　　在广州世联研究院副院长崔登科看来，如果大量保租房进入广州，同样会对租金产生影响。“供给上升，需求不变，一定会压低租金，这是毫无疑问的。不过，广州有大量城中村，黄埔区、增城区等近远郊地区的租金仍在下调，以更低的租金入市，能否覆盖回购存量物业的成本，这个需要考量。”崔登科说。

　　保租房REITs未知能否在广州落地

　　目前，行业正在积极探索公募REITs（房地产投资信托基金）等创新金融工具的应用，让产品与资本双向奔赴。近两月，保租房REITs迎来扩募爆发。华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT先后官宣开启扩募，招商蛇口（001979）也宣布启动保租房REITs的申报发行。

　　对于房企来说，REITs模式的直接作用是有效回笼资金，降低负债率。比如REITs上市后，企业可借力转型为“行业领先的公寓资管商”，战略方向转为“培育孵化租赁住房项目”。通过REITs实现资金回收再循环滚动投资，实现住房租赁领域“轻资产+重运营”的全周期循环。目前国内已上市的公募REITs产品共有33只，其中5只为保障性租赁住房REITs，背后涉及到12个保租房基础资产项目，此外还有11家相关租赁企业在上半年公布了发行公募REITs计划。克而瑞长租数据显示，截至到上半年，这些保租房REITs项目的平均出租率达到97.18%；同时，2024年Q2租金坪效同比涨跌幅均在5%内。

　　目前，保租房REITs项目主要落地于北京、上海、深圳，广州未来会否跟进落地？李宇嘉告诉记者，保租房REITs的发行和入市，本身流程和涉及的关键要素比较复杂，包括底层资产是否稳定，以及估值合理性、企业税务问题等。“保租房租金比市场低一些，不是每个保租房都能达到净现金流分派率不低于3.8%的要求。很多保租房才刚开始运营，市场对于其租金和出租率的稳定性还有一定疑问，这是导致保租房REITs没能在多地迅速入市的根本原因。”崔登科也认为，保租房REITs这种模式落地必须“能算过来账”。“能不能落地，主要看该区域保租房面临的同类型物业竞争有多少，出租率稳定才会给资本市场带来信心。如果租金还没有旁边的物业便宜，便难以维持稳定的出租率。”他说。

　　■记者 何璐诗配资平台配资