股票杠杆什么意思 部分项目佣金翻倍,济南有200多楼盘引进渠道卖房

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  7月伊始,济南中介渠道纷纷推荐金地明湖樾,朋友圈遍布该楼盘热销短视频。据了解,金地明湖樾拿出12号楼与渠道合作,每平米降价近2000元。记者调查了解到,目前济南200多个楼盘引进渠道卖房,多数住宅项目佣金在2个点左右,高的3-4个点,一些郊区盘、写字楼、商业、公寓甚至高达五六个点,部分项目佣金较去年直接翻倍。

  平台给到渠道4-4.8%

  高佣金带来全城中介热推

  一位业内人士表示,金地明湖樾与平台签署高佣金对赌协议,双方设定销售目标,卖的多达标了即获取高佣金,“平台给渠道佣金为4%,25套起跳,佣金高达4.8%。”

  以金地明湖樾127平米三室房源为例,不错楼层房源总房款160多万,按照最高4.8%的政策,佣金最高能到9万。

  据了解,位于济南北湖片区的金地明湖樾分两期建设开发,一期金地湖城风华已经交付,目前在售二期金地明湖樾,销售价格屡次下调,从每平米16500元调到14000元再到12000元;在售2号楼、12号楼去年曾长期停工,共有528套房源拿到预售证,112套显示抵押不可网签。

  即使存在诸多问题,金地明湖樾引进渠道后,已形成全城热推现象。近日,“金地商置济南”公众号文章显示,近2周金地明湖樾成交50套,列济南商品房销售第一。

  同样情况的还有保利琅悦。在西客站片区调研时记者发现,相比片区其它楼盘,段店立交附近的保利琅悦营销中心客户特别多,置业顾问表示,“项目位置优越产品力好,是改善购房群体首选。”

  但业内人士透露,保利琅悦属于高佣盘,中介渠道推售一套获得的佣金相当于其它项目三套,因此获得了多于周边楼盘的客流。网上传出的内部通知印证了这一说法,保利琅悦6月时高佣合作,预计到店7-12万元/套。

  不少问题楼盘选择渠道

  有楼盘卖一套房给9万佣金

  记者调查了解到,目前多数项目渠道佣金在2个点左右,高的3-4个点,极个别五六个点。

  “为了达成好的销售数据,有些楼盘首开就会选择渠道。还有一些楼盘因销售不佳,后续选择渠道合作。更有一些问题楼盘不得不高佣金,靠渠道带动销售”。一业内人士表示。

  建发雍泉府4月入市,依靠与平台合作,一直是工业北路热门项目,每天有大批中介前来。“从5月到现在,门店和项目一直合作,一周去两三次。”附近某中介人员坦言,开发商销售压力大,渠道带客确实能给售楼处带来成交。据悉建发雍泉府目前在售106、129、143、176平米三室四室,均价18000元。“7月带看成交房源,21套以内按照1.4%提费用,21套以上按照2.1%提费用”。

  位于花园东路的海信君和,目前精装现房在售,主要户型有114平米和140平米三室、170平米和258平米四室、323平米五室,“114平米到店奖励60000元,140平米到店奖励67000元,170平米到店90000元”。

  想在东部购房的田敏表示,前阵在中介推荐下看了花园东路隆和府,后来得知楼盘前身是曾烂尾三年的阳光城檀悦,破产重组后今年5月重新销售,“中介只是说位置好,价格合适,交付有保证,关于楼盘如何烂尾如何复工,产权是否依旧冻结都没提过。”

  据了解,某平台针对隆和府的佣金政策是,门店销售21套以下按照1.8%提佣,销售21-30套按照2.25%提佣,销售30套及以上按照2.7%提佣。田敏表示,“在利益驱动下,中介向购房人推介这种楼盘,丧失中立性。”

  销售困难楼盘佣金一般超过3%

  平台会留取10%-20%的费用

  这些楼盘只是济南平台渠道销售提佣的冰山一角。根据两大主流平台出具的7月济南各楼盘佣金政策显示,别墅、郊区盘、商业、写字楼、公寓这些难销售产品,普遍存在高佣金,给到店里或外部渠道在3%以上。

  一位渠道负责人表示,“普通楼盘佣金点位不会很高,但是今年销售难度高于去年,一些楼盘佣金相比去年已经翻倍。”

  记者调查了解到,郊区盘如长清圣丰御景湾最低按3.6%提佣,销售好会跳佣到4.5%甚至高达4.95%;长清南益名悦常清,按3.6%提佣;槐荫蓝石大溪地,根据套数从2.7%到3.4%再到3.85%不等提佣。而另一平台显示,章丘华侨城纯水岸按3.60%提佣;郭店荣盛华府,佣金从2.7%到3.6%到4.5%不等。

  公寓商铺写字楼方面,某平台显示西客站地平甲第时代,公寓销售按4%提佣,商铺写字楼按3.2%提佣;位于西客站的济南远大购物广场,毛坯公寓按4.5%提佣。

  别墅项目提佣更高,齐河荣盛国际高尔夫温泉小镇,1到3套按3.6%提佣,4套及以上按4.5%提佣;章丘世茂国风源墅,按5.6%到6.4%不等提佣;章丘山东健康映绣江南,别墅1套按2.7%提佣,2套及以上按3.6%提佣;章丘山东健康生态城,别墅按9万每套提佣。

  “这些销售提佣数据,是平台给到二手房门店或外部渠道的提成点位,而开发商给到平台的销售提点更高,平台会根据情况,留取一定比例后给到销售方。”据悉,某平台一般会留取15%,特殊项目留取20%;另一平台独家项目扣20%,非独家项目扣10%。

  有楼盘销售负责人表示,平台对每个楼盘的政策不一样,“济南新房市场基本被几大平台垄断,如果不使用他们带客,看房人流很少,销售可能很差,尤其是一些偏远楼盘,比如章丘、长清的项目,自然到访非常少”。

  渠道费率管理没有标准

  房企需思考如何分配外渠与自渠

  目前使用平台渠道带看推荐,销售提点非常高,“近几年济南新房市场普遍不好,楼盘利润微薄甚至赔本,平台分销带看进一步削减了利润,开发商不得已而为之”。某房企营销负责人表示。

  针对目前济南楼市在新房销售上的佣金费率问题,合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业研究院院长许传明表示,佣金合作之所以愈演愈烈,主要是因为这种模式费效比明确,“成本”在成交后产生并支付,降低了营销推广费用的“不确定性”。

  他同时指出,营销资源过于向渠道倾斜,会造成房地产营销体系失衡,以及房企营销能力降低。而房企营销能力降低,又加剧对渠道依赖,“开发商想摆脱依赖,需要多思考如何分配外部渠道与自有渠道,如何利用线上平台增加曝光度、导客量,使各路渠道为我所用,达到配比效益最大化,完成销售预期。”

  济南市房地产业协会执行副会长李刚表示,渠道佣金合作有天然优势,是互联网思维新模式的体现,新房业务逐渐成为中介机构的重要收入来源,也解决了购房者痛点需求。他还表示,房企没办法把佣金做成优惠直接给到购房者,“在市场持续高压下,部分房企已经释放了最大让利幅度,再盲目降价反而会破坏口碑,引起前期购房者不满,因此更愿意给到渠道分销来促成销售。”

  关于渠道费率管理目前并无标准,也没有主管部门对渠道费率的高低进行过规定。“从佣金费率看,给1%、2%的佣金鼓励中介带看很正常。也会有部分中介为获取高佣金,只说楼盘优点,拼命说渠道费低或不给渠道费项目的缺点。但这不是主流,有契约精神才能长久。”李刚表示。

  (齐鲁晚报·齐鲁壹点 客户端 刘万新 慕鹏 济南报道)股票杠杆什么意思